Ông Nguyễn Văn Hùngânhàngsiếtvốndoanhnghiệpbấtđộngsảntìmcáchxoayxởbánh ít cho 4 người， giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM， vừa nhận được thông báo từ ngân hàng về việc không thể giải ngân gói vay 50 tỷ đồng đã được phê duyệt trước đó. Lý do đưa ra là hạn mức tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã cạn. “Chúng tôi đã hoàn thiện hồ sơ， thế chấp đầy đủ nhưng phía ngân hàng nói phải chờ chỉ tiêu mới. Dự án đang thi công dở dang。tiến độ chậm một ngày là đội thêm chi phí”， ông Hùng chia sẻ. Câu chuyện của ông Hùng không phải cá biệt. Từ đầu năm đến nay， nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh việc tiếp cận vốn ngân hàng trở nên khó khăn hơn rõ rệt， dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt so với giai đoạn trước.Thực tế。Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nhiều lần khẳng định không siết tín dụng bất động sản một cách máy móc， nhưng các ngân hàng thương mại vẫn phải tuân thủ tỷ lệ an toàn và hạn mức tăng trưởng tín dụng được giao. Một cán bộ tín dụng tại ngân hàng cổ phần lớn cho biết: “Room tín dụng năm nay được phân bổ ngay từ đầu năm， ưu tiên cho sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Bất động sản vẫn có thể vay nhưng phải chọn lọc dự án， pháp lý rõ ràng， khả năng trả nợ tốt” Điều này khiến không ít doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ， vốn phụ thuộc vào vay ngân hàng để triển khai dự án， rơi vào thế khó. Họ phải xoay sang các kênh huy động khác như phát hành trái phiếu， vay từ quỹ đầu tư hoặc tìm đối tác góp vốn， nhưng chi phí thường cao hơn và thủ tục cũng không hề đơn giản.

Một diễn biến đáng chú ý là các ngân hàng ngày càng thận trọng hơn với doanh nghiệp bất động sản có nợ xấu tiềm ẩn hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Bà Trần Thị Mai。chuyên gia phân tích tài chính tại một công ty chứng khoán， nhận định: “Ngân hàng không thể cho vay dễ dãi khi thị trường còn nhiều rủi ro. Nhưng nếu doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được vốn， hàng loạt dự án sẽ đình trệ， kéo theo hệ lụy cho nền kinh tế” Bà Mai cũng lưu ý rằng， một số ngân hàng đang có động thái ưu tiên cho vay tiêu dùng mua nhà hơn là cho vay đầu tư dự án， bởi rủi ro thấp hơn và thanh khoản tốt hơn. Điều này càng khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc huy động vốn trung và dài hạn.Trước áp lực đó， không ít doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc danh mục đầu tư， bán bớt tài sản hoặc hợp tác với các đối tác nước ngoài để có vốn triển khai. Ông Hùng cho biết thêm: “Chúng tôi đang đàm phán với một quỹ đầu tư Singapore để bán lại 30% cổ phần dự án. Giá không cao như kỳ vọng nhưng phải chấp nhận để giữ tiến độ” Trong khi đó。một số ngân hàng cũng bắt đầu mở lại hạn mức cho vay với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh， nhưng yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải chứng minh dòng tiền và tài sản bảo đảm chắc chắn. Sự thay đổi này phản ánh mối quan hệ ngân hàng – doanh nghiệp bất động sản đang bước vào giai đoạn chặt chẽ hơn， nơi cả hai bên đều phải tính toán kỹ lưỡng hơn thay vì dựa vào quan hệ hay kỳ vọng tăng giá.Nhìn từ góc độ cá nhân， tôi cho rằng việc ngân hàng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản là cần thiết để tránh bong bóng， nhưng nếu quá cứng nhắc sẽ tạo ra điểm nghẽn. Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn， minh bạch tài chính và nâng cao năng lực quản trị. Về phía ngân hàng， cần có cơ chế linh hoạt hơn cho các dự án khả thi， thay vì đóng cửa hoàn toàn. Thị trường bất động sản vẫn còn dư địa phát triển。nhưng sẽ không còn chỗ cho những doanh nghiệp bất động sản yếu kém về tài chính và pháp lý. Cuộc chơi đang thay đổi， và cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp bất động sản đều phải thích nghi.