Hai tuần trướcệpbấtđộngsảnvậntảiđườngsắtCuộcđuachenchânvàohạtầđậu hũ giá rẻ， một doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt có trụ sở tại Hà Nội đã nộp hồ sơ đăng ký đầu tư vào khu logistics gắn với ga Yên Viên. Đây không phải trường hợp cá biệt. Từ đầu năm đến nay， số lượng hồ sơ của các doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt đăng ký tham gia các dự án TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) dọc tuyến đường sắt đô thị Nhổn – Ga Hà Nội và Bến Thành – Suối Tiên đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này phản ánh một thực tế: hạ tầng đường sắt đang trở thành mảnh đất màu mỡ cho những doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt có tham vọng.Tôi có dịp trao đổi với một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt tại TP.HCM. Anh cho biết， đơn vị mình vừa hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng 3 ha đất gần ga Thủ Thiêm để xây dựng tổ hợp văn phòng – thương mại – nhà ở. “Chúng tôi không mua đất nền đơn thuần. Cái chúng tôi mua là vị trí kết nối đường sắt。là dòng người di chuyển mỗi ngày” anh nói. Cách tiếp cận này khác biệt so với các doanh nghiệp bất động sản truyền thống. Họ tính toán bài toán dòng tiền từ vận tải hành khách， từ dịch vụ kho bãi， từ việc khai thác không gian ngầm và trên cao quanh nhà ga. Một đại diện khác của doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt ở Đà Nẵng thì thẳng thắn: “Nếu không nắm được quỹ đất quanh ga， chúng tôi khó cạnh tranh về giá thuê và dịch vụ”Dữ liệu từ Bộ Giao thông Vận tải cho thấy， đến cuối tháng 11， cả nước có 17 dự án TOD quy mô lớn đang được các doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt nghiên cứu， trong đó 9 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên， không phải dự án nào cũng suôn sẻ. Tại một dự án gần ga Cát Linh， doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt phải mất gần hai năm để thống nhất phương án đấu nối hạ tầng kỹ thuật với chính quyền địa phương. Chi phí giải phóng mặt bằng đội lên gấp rưỡi so với dự toán ban đầu. Vị lãnh đạo doanh nghiệp ở TP.HCM thừa nhận: “Bài toán tài chính cho TOD khó hơn nhiều so với bất động sản thông thường. Dòng tiền chậm。

thời gian hoàn vốn dài， trong khi áp lực lãi vay không chờ ai”Một điểm đáng chú ý là các doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt đang dần dịch chuyển sang mô hình hợp tác công tư. Thay vì tự bỏ vốn đầu tư toàn bộ， họ liên danh với các tổng công ty đường sắt để chia sẻ rủi ro. Ông Nguyễn Văn Bình， chuyên gia hạ tầng giao thông， nhận định: “Doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt không thể làm một mình. Họ cần hạ tầng đường sắt， cần dòng khách。cần chính sách. Nhưng ngược lại， ngành đường sắt cũng cần vốn tư nhân để nâng cấp ga， kho bãi” Thực tế， một liên danh doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt tại Hải Phòng đã ký kết với Tổng công ty Đường sắt Việt Nam để cải tạo ga Hải Phòng thành trung tâm logistics và thương mại， dự kiến khởi công quý II/2025.Nhìn từ góc độ thị trường， sự tham gia của doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt vào các dự án TOD là tín hiệu tích cực. Nó tạo ra nguồn cung nhà ở。văn phòng gắn với giao thông công cộng， giảm áp lực lên hạ tầng đô thị. Nhưng cũng đặt ra yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn về quy hoạch， về giá đất， về chia sẻ lợi ích giữa nhà nước và doanh nghiệp. Nếu không， rất dễ lặp lại câu chuyện “bất động sản hóa” quanh ga， đẩy giá nhà lên cao trong khi hạ tầng đường sắt vẫn chậm tiến độ. Dù vậy， với đà này， doanh nghiệp bất động sản vận tải đường sắt sẽ còn là cái tên được nhắc nhiều trong các cuộc đấu thầu hạ tầng những năm tới.