hị trường bất động sản Việt Nam bước vào quý II/2025 với những tín hiệu trái chiều. Trong khi một số doanh nghiệp bất động sản kế hoạch kinh doanh thận trọngệpbấtđộngsảnkếhoạchkinhdoanhNgườithậntrọngkẻđặtcượclớgạo cho gia đình， chỉ tiêu lợi nhuận ngang bằng hoặc giảm nhẹ so với năm trước， thì nhóm khác lại mạnh tay đặt cược vào chu kỳ phục hồi. Điển hình， một doanh nghiệp có trụ sở tại TP.HCM vừa công bố kế hoạch lợi nhuận sau thuế gấp 2，5 lần năm 2024。dựa trên việc mở bán ba dự án quy mô lớn tại khu Đông và khu Nam. Ban lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết đã chuẩn bị nguồn hàng từ năm trước， và chỉ chờ mặt bằng lãi suất ổn định để tung ra thị trường.

Ở chiều ngược lại， không ít doanh nghiệp bất động sản kế hoạch kinh doanh theo hướng phòng thủ. Một công ty niêm yết trên HNX đặt mục tiêu doanh thu giảm 15%， lợi nhuận giảm 20% so với năm 2024. Lý do được đưa ra là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong quý III， cùng với việc thanh khoản thị trường chưa thực sự bền vững. Vị giám đốc tài chính của công ty này chia sẻ thẳng thắn: “Chúng tôi không muốn mạo hiểm. Năm nay ưu tiên số một là giữ dòng tiền。không phải tăng trưởng” Cách tiếp cận này phản ánh tâm lý chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản kế hoạch kinh doanh sau giai đoạn khủng hoảng thanh khoản 2022-2023.Điểm đáng chú ý là sự phân hóa diễn ra ngay trong cùng phân khúc. Với bất động sản nhà ở， các doanh nghiệp có quỹ đất sạch。pháp lý hoàn thiện và tập trung vào sản phẩm giá dưới 3 tỷ đồng vẫn tự tin đặt kế hoạch tăng trưởng. Họ lập luận rằng nhu cầu ở thực chưa bao giờ biến mất， chỉ bị trì hoãn. Một số doanh nghiệp bất động sản kế hoạch kinh doanh dựa trên doanh số bán hàng từ các dự án đã có sổ đỏ， thay vì mở rộng quỹ đất mới. Trong khi đó， nhóm doanh nghiệp nặng về bất động sản nghỉ dưỡng， đất nền vùng ven lại tỏ ra dè dặt hơn hẳn. Họ giảm chỉ tiêu， cắt giảm nhân sự và chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.Một yếu tố khác đang chi phối các doanh nghiệp bất động sản kế hoạch kinh doanh năm nay là chi phí vốn. Dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt so với giai đoạn đỉnh điểm， nhiều doanh nghiệp vẫn phải chịu mức lãi suất 11-13% nếu vay mới. Điều này khiến bài toán lợi nhuận trở nên khó đoán. Tôi có dịp trao đổi với một chủ tịch doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội， ông nói: “Kế hoạch kinh doanh bây giờ không còn là con số đẹp để trình cổ đông. Nó là cam kết sống còn. Nếu vay nóng để làm dự án， biên lợi nhuận có thể bị xóa sổ chỉ sau một quý” Thực tế， một số doanh nghiệp đã chọn cách phát hành thêm cổ phiếu để giảm tỷ lệ nợ vay。thay vì mở rộng kinh doanh.

Nhìn tổng thể， bức tranh doanh nghiệp bất động sản kế hoạch kinh doanh 2025 không có một công thức chung. Có doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận nghìn tỷ， cũng có doanh nghiệp chỉ kỳ vọng hòa vốn. Sự khác biệt nằm ở cấu trúc tài chính。quỹ đất và khả năng huy động vốn. Điều dễ nhận thấy là các doanh nghiệp đã học được bài học từ quá khứ: không còn chạy theo chỉ tiêu hào nhoáng. Họ đặt kế hoạch kinh doanh dựa trên dòng tiền thực， tiến độ pháp lý thực và sức mua thực. Với nhà đầu tư， đây có thể là tín hiệu tích cực hơn là những con số tăng trưởng ảo. Thị trường sẽ tự sàng lọc， và những doanh nghiệp bất động sản kế hoạch kinh doanh sát thực tế sẽ là người trụ lại sau chu kỳ này.