Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vừa công bố tăng vốn điều lệ lên hàng nghìn tỷ đồngốnđiềulệdoanhnghiệpbấtđộngsảnNhữngconsốbiếtnólưu ý khi kinh doanh online， nhưng dòng tiền thực sự rót vào dự án lại không tương xứng. Theo báo cáo tài chính quý I/2024 của một số công ty niêm yết， vốn điều lệ doanh nghiệp bất động sản tăng bằng cách phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu， nhưng phần lớn số tiền thu được lại nằm ở khoản mục “đầu tư tài chính ngắn hạn” thay vì giải ngân cho các dự án đang triển khai. Điều này đặt ra câu hỏi về tính minh bạch trong việc sử dụng vốn.Tôi có dịp trao đổi với một kế toán trưởng tại doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa ở TP.HCM. Chị cho biết: “Vốn điều lệ cao giúp chúng tôi dễ tiếp cận vay ngân hàng hơn， nhưng thực tế để đáp ứng điều kiện vay， chủ đầu tư phải chứng minh vốn chủ sở hữu thực góp. Nhiều đơn vị chỉ góp đủ trên giấy rồi rút ra ngay sau đó” Thực tế này không phải cá biệt. Một số dự án nhà ở tại Bình Dương hay Đồng Nai có vốn điều lệ doanh nghiệp bất động sản lên đến 5.000 tỷ đồng nhưng tiến độ thi công chậm， nhà thầu liên tục kêu thiếu thanh toán.

Vốn điều lệ doanh nghiệp bất động sản không chỉ là con số đăng ký kinh doanh. Nó phản ánh cam kết của chủ đầu tư với dự án và với khách hàng. Khi một doanh nghiệp công bố tăng vốn điều lệ từ 500 tỷ lên 2.000 tỷ đồng， thị trường thường kỳ vọng dòng tiền sẽ được bổ sung cho quỹ đất hoặc xây dựng. Nhưng nếu sau đó vài tháng， dự án vẫn “đắp chiếu” hoặc chủ đầu tư xin giãn tiến độ。niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà bị lung lay. Một luật sư chuyên về M&A bất động sản nhận xét: “Cơ quan quản lý nên yêu cầu báo cáo định kỳ về tỷ lệ giải ngân vốn điều lệ theo từng dự án cụ thể， thay vì chỉ kiểm tra số dư tài khoản tại thời điểm thành lập”Thực tế。không ít doanh nghiệp bất động sản lấy vốn điều lệ làm đòn bẩy để huy động vốn từ trái phiếu. Vốn điều lệ càng lớn， hạn mức phát hành trái phiếu càng cao. Nhưng nếu vốn điều lệ chỉ là con số ảo， rủi ro cho trái chủ là rất lớn. Vụ việc một tập đoàn bất động sản tại Hà Nội tăng vốn điều lệ lên 10.000 tỷ đồng vào năm 2022， sau đó mất khả năng thanh toán trái phiếu vào năm 2023， là bài học nhãn tiền. Cơ quan chức năng đã vào cuộc và phát hiện phần lớn vốn góp không được chuyển vào tài khoản phong tỏa theo quy định.Nhìn từ góc độ quản trị， vốn điều lệ doanh nghiệp bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ hơn nữa. Việc tăng vốn phải đi kèm kế hoạch sử dụng vốn rõ ràng， có giám sát của ngân hàng và cơ quan quản lý. Người mua nhà， nhà đầu tư trái phiếu nên xem xét kỹ báo cáo lưu chuyển tiền tệ thay vì chỉ nhìn vào con số vốn điều lệ trên giấy phép kinh doanh. Bản thân doanh nghiệp cũng cần hiểu rằng。

vốn điều lệ cao không thể thay thế cho dòng tiền thực và tiến độ dự án. Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc， nơi những doanh nghiệp chỉ làm đẹp vốn điều lệ sẽ khó tồn tại.