Quý I/2024ợinhuậndoanhnghiệpbấtđộngsảnNhữngconsốbiếtnóxin việc thành công， lợi nhuận sau thuế của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đạt 185 tỷ đồng， tăng 32% so với cùng kỳ. Con số này không đến từ bán hàng tồn kho mà chủ yếu nhờ chuyển nhượng một phần dự án tại TP. Thủ Đức. Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản thừa nhận: “Giờ bán nhà khó hơn bán dự án. Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản nhiều khi đến từ những thương vụ M&A chứ không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi”.Dữ liệu từ Vietstock cho thấy trong 50 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất， có 18 đơn vị báo lỗ trong năm 2023. Điều đáng chú ý là những doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng lại thường ghi nhận doanh thu thuần sụt giảm. Ví dụ。CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) lãi 92 tỷ đồng nhờ hoàn nhập dự phòng， trong khi doanh thu chỉ đạt 210 tỷ đồng， giảm 45%. Cổ đông của những mã này nên đọc kỹ thuyết minh báo cáo tài chính thay vì chỉ nhìn vào con số lợi nhuận.Tôi có dịp trao đổi với một kế toán trưởng của doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa tại Hà Nội. Chị cho biết: “Nhiều khoản lợi nhuận trên giấy đến từ việc đánh giá lại tài sản hoặc bán công ty con. Dòng tiền thực về két thì mới quyết định doanh nghiệp bất động sản sống được bao lâu”. Thực tế， một số doanh nghiệp báo lãi lớn nhưng lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn âm. Đây là điểm mà nhà đầu tư cá nhân thường bỏ qua khi đánh giá lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản.Nhìn vào cơ cấu lợi nhuận， có thể thấy hai nhóm rõ rệt. Nhóm thứ nhất là các doanh nghiệp có quỹ đất sạch， pháp lý hoàn thiện， lợi nhuận đến từ bán sản phẩm hình thành trong tương lai – dòng tiền ổn định nhưng biên lợi nhuận gộp thường chỉ 20-25%. Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp chuyên mua bán， chuyển nhượng dự án， lợi nhuận đột biến nhưng không bền vững. Xu hướng chung năm 2024 là nhiều doanh nghiệp bất động sản chọn cách bán bớt tài sản để duy trì lợi nhuận。

thay vì mở bán dự án mới do thị trường hấp thụ chậm.Với nhà đầu tư， đừng chỉ nhìn vào chỉ tiêu lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản trên báo cáo quý. Hãy kiểm tra thêm: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh， hàng tồn kho (nếu tồn kho tăng mạnh nhưng lợi nhuận vẫn cao là dấu hiệu bất thường)， và cơ cấu nợ vay. Một chuyên gia phân tích tại SSI chia sẻ: “Chúng tôi thường loại bỏ các khoản lợi nhuận không đến từ hoạt động cốt lõi khi định giá doanh nghiệp bất động sản”. Điều này lý giải vì sao nhiều cổ phiếu bất động sản báo lãi lớn nhưng giá vẫn không tăng.